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Quanto posso financiar com meu salário? Como fazer a conta

Antes de visitar imóveis, vale descobrir quanto a sua renda permite financiar. O valor que o banco aprova depende de três limites: a renda, a cota de financiamento e as regras do sistema ou do programa. O menor deles define o teto.

Limite 1: a renda

A regra do Conselho Monetário Nacional obriga o banco a analisar a capacidade de pagamento. Ele considera as dívidas que você já tem, as despesas do seu mínimo existencial e calcula o comprometimento pela maior parcela prevista no contrato.

A norma não fixa um percentual. No mercado, é comum os bancos trabalharem com algo em torno de 30% da renda bruta familiar para a parcela. Cada banco tem o seu critério, e alguns descontam desse limite as parcelas de outras dívidas.

Exemplo

Renda bruta de R$ 9.000, parcela de carro de R$ 400, taxa de 11,5% ao ano, 360 meses e seguros estimados em R$ 100 por mês:

Quitar uma dívida pequena antes de pedir o crédito pode aumentar bastante o valor aprovado.

Por que a Price aprova mais (e custa mais)

No SAC, a amortização é igual todo mês e a parcela cai com o tempo. A primeira parcela é a maior, e é ela que o banco usa na análise. Na Price, a parcela de base é fixa e começa menor, então o banco aprova um valor maior.

O custo total, porém, costuma ser maior na Price. Em R$ 300.000 por 360 meses a 11% ao ano, os juros somam cerca de R$ 473 mil no SAC e R$ 686 mil na Price. A parcela do SAC começa R$ 714 acima, mas fica abaixo da Price a partir do mês 100.

Limite 2: a cota de financiamento

A cota é o percentual do valor do imóvel que o banco aceita financiar. Ela muda por banco, por sistema de amortização e por tipo de imóvel, e é aplicada sobre o menor valor entre a avaliação e o preço. Pergunte a cota na simulação. O restante é entrada.

Limite 3: o sistema e o programa

• SFH: imóvel residencial com avaliação de até R$ 2,25 milhões (regra vigente desde 10/10/2025). Permite uso do FGTS e tem custo efetivo máximo de 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas permitidas.
• Minha Casa, Minha Vida: em área urbana, as faixas vão até R$ 9.600 de renda bruta familiar (Portaria MCID nº 333/2026), e há operações para famílias com renda de até R$ 13.000. A Caixa informa juros nominais entre 4% e 10% ao ano, conforme a renda.

Não esqueça a reserva de custos

ITBI (imposto municipal, com alíquota definida por cada cidade), registro em cartório e avaliação do imóvel são pagos antes de o banco liberar o dinheiro. Na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, a Lei nº 6.015/1973 prevê desconto de 50% nos emolumentos do cartório.

Uma conta simples para o preço máximo de imóvel: some o valor financiável pela renda ao dinheiro disponível para entrada, depois de separar a reserva de custos, e confira se o financiamento não passa da cota do banco.

A parcela cabe no seu mês?

O banco olha a renda bruta; você vive da líquida. Monte o orçamento com a parcela nova, condomínio, IPTU e manutenção. Se não sobrar nada no fim do mês, a parcela está alta para você, mesmo que o banco aprove.

Perguntas frequentes

30% da renda é lei? Não. É um critério usual de mercado. A norma exige análise da capacidade de pagamento, mas cada banco define o próprio limite.

Posso usar o FGTS na entrada? Sim, se cumprir as condições: três anos de trabalho com FGTS, não ter financiamento ativo no SFH, não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, e imóvel residencial urbano avaliado em até R$ 2,25 milhões.

É melhor amortizar reduzindo prazo ou parcela? Reduzir o prazo evita mais juros. Reduzir a parcela dá folga no orçamento. No exemplo de R$ 300 mil na Price, R$ 20 mil extras no mês 24 evitam cerca de R$ 226 mil de juros reduzindo o prazo e R$ 42 mil reduzindo a parcela.

O banco pode exigir o seguro dele? O seguro habitacional é obrigatório, mas o STJ (Súmula 473) decidiu que o mutuário do SFH não pode ser obrigado a contratá-lo com o banco ou com a seguradora indicada por ele.

Como comparar propostas de bancos diferentes? Use o mesmo valor, prazo e sistema e compare o Custo Efetivo Total (CET). Some à parte o custo de produtos exigidos para dar desconto, como pacote de tarifas, porque eles costumam ficar fora do CET.

Simulação aprovada garante o financiamento? Não. A simulação usa os dados que você digitou. O valor final depende da análise de crédito e da avaliação do imóvel.

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