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Aluguel e reforma tributária: quem paga IBS e CBS em 2027

Se você tem imóvel alugado, ouviu falar de IBS e CBS e não sabe se isso chega ao seu aluguel, este texto separa o que já está em lei do que ainda é dúvida. Data de consulta: 03/10/2026.

O que a lei já diz sobre imóveis

A Lei Complementar 214/2025 tem um capítulo só para bens imóveis. Ele trata de venda, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração, intermediação e construção. A regra de fundo é que empresas que operam com imóveis entram no regime regular de IBS e CBS, e a pessoa física só entra em casos específicos.

Quem vira contribuinte na locação

A pessoa física vira contribuinte se, no ano anterior, a receita com locação passou de R$ 240 mil e envolveu mais de 3 imóveis distintos. Os dois requisitos valem juntos. O valor de R$ 240 mil é corrigido pelo IPCA. Quem tem 2 prédios e R$ 420 mil de aluguel não passa no teste, e quem tem 6 kitnets e R$ 120 mil também não. Pela leitura do texto, quem fica abaixo dos limites não é contribuinte. O regulamento ainda vai definir o que são imóveis distintos.

Se a receita do ano corrente passar de 20% acima do limite, a pessoa física passa a ser contribuinte já naquele ano.

Quanto é a alíquota

A alíquota de IBS e CBS na locação tem redução de 70%. Na locação residencial, o contribuinte ainda pode deduzir R$ 600 por mês por imóvel da base. Condomínio e IPTU ficam fora da base. Como a alíquota de referência ainda não foi fixada, qualquer percentual final é simulação: com uma alíquota combinada hipotética de 27%, a locação ficaria em 8,1%.

Temporada, Airbnb e Booking

A locação residencial de até 90 dias, feita por contribuinte, segue as regras de hotelaria, com redução de 40% em vez de 70%. A receita de temporada conta para os limites. As plataformas digitais devem informar as operações ao fisco e, em certos casos, respondem junto com o anfitrião.

Venda de imóvel

A venda por pessoa física comum não paga IBS nem CBS, pelo texto lido. A pessoa física vira contribuinte se vendeu mais de 3 imóveis com menos de 5 anos de patrimônio, ou mais de 1 imóvel que construiu. Para contribuintes, há redução de 50%, redutor de ajuste (o custo do imóvel) e redutor social de R$ 100 mil para imóvel residencial novo.

O que não muda

O imposto de renda do aluguel (carnê-leão) segue a tabela de 2026 da Receita e a redução da Lei 15.270/2025. O ganho de capital continua entre 15% e 22,5%, com as isenções conhecidas. O ITBI continua municipal, e a LC 227/2026 trouxe regras gerais para o valor venal.

Pessoa física ou empresa?

A empresa que aluga imóveis próprios é contribuinte de IBS e CBS desde o primeiro real, e a LC 214 impede a opção pelo Simples para essa atividade. Transferir imóveis para uma empresa pode ter ITBI e ganho de capital. A decisão envolve contador e advogado.

Perguntas frequentes

Preciso abrir CNPJ para alugar em 2027? Não encontramos essa exigência para pessoa física abaixo dos limites. A forma de inscrição de quem passa dos limites será regulamentada.

O aluguel vai ficar mais caro? A lei não cria repasse automático. O mercado e o contrato definem.

Aluguel de R$ 5.000 é isento de imposto de renda? Não necessariamente: o aluguel segue a tabela e a redução, e o imposto zera até uma base menor que R$ 5.000.

O ITBI acaba? Não. IBS e CBS não mudam a base do ITBI.

Airbnb tem imposto diferente? Se o anfitrião é contribuinte, a regra é a de hotelaria, com redução de 40%.

Quer o passo a passo completo, com simulações, modelos de contrato e planilha? Veja o guia "Aluguel 2027: o que muda para quem tem imóvel". Material educativo; não é consultoria individual.